Adoptée le 24 mars 2014, la loi « Accès au Logement et à l’Urbanisme Rénové (Alur) » modifie le fonctionnement des copropriétés. La loi veut faciliter la gestion et la prise de décision des copropriétaires, en agissant sur plusieurs leviers :
- Plus de précautions en matière de trésorerie et d’assurance ;
- Plus de transparence de la part des syndics de copropriétés ;
- Plus de facilité pour engager des travaux.
La loi Alur du 24 mars 2014 crée un nouveau diagnostic sur le bâti de la copropriété pour permettre aux copropriétaires de connaître la situation générale de l’immeuble et d’envisager des travaux. Le Diagnostic technique global (DTG) précise l’état de l’immeuble avec une projection sur les dix années à venir des éventuels travaux nécessaires à sa conservation et à son entretien.
Le diagnostic technique global (DTG) doit être réalisé depuis le 1er janvier 2017 :
- dans tout immeuble de plus de dix ans mis en copropriété (CCH : L.731-4) et, lorsque l’assemblée générale l’autorise,
- dans tout immeuble en copropriété à destination partielle ou totale d’habitation (CCH : L.731-1).
Par ailleurs, dès 2017, le syndicat des copropriétaires de tout immeuble doit organiser un vote pour se prononcer sur la question de faire réaliser un DTG. (Code de la construction et de l’Habitation, article L731-1).
Diagnostic Technique Global dans la Loire
La décision d’engager un DTG ainsi que les modalités de sa réalisation doit être prise à la majorité simple.
Lorsqu’il existe, le DTG est communiqué aux nouveaux acquéreurs et la liste des travaux préconisés doit être mentionnée dans le carnet d’entretien.
Si le DTG montre l’absence de travaux nécessaires sur les dix ans à venir, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.
Le diagnostic technique global (DTG) est réalisé par un tiers disposant des compétences fixées par le décret du 28 décembre 2016.
Le professionnel qui réalise le DTG peut être une personne physique, une personne morale ou un groupement doté de personnalité juridique.
Ce tiers doit justifier que des employés, des membres du groupement ou lui-même (s’il s’agit d’une personne physique) possèdent les compétences requises sur :
Diagnostic Technique Global dans la Loire
- les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu’en second œuvre ;
- les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;
- les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;
- la thermique des bâtiments et les possibilités d’amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ;
- la terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l’ensemble des corps d’état, en rapport avec l’ensemble des domaines de connaissance mentionnés ci-dessus ;
- les textes législatifs et réglementaires traitant de l’habitat et de la construction, en particulier les normes de sécurité et d’accessibilité, règlement sanitaire départemental, ainsi que les notions juridiques de la copropriété et les relations légales ou contractuelles entre le syndicat des copropriétaires et les prestataires d’entretien des équipements communs ;
- la gestion financière des copropriétés permettant d’analyser les contrats d’entretien et d’estimer la capacité d’investissement du syndicat et des copropriétaires ;
- les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.
Le professionnel doit présenter :
- son justificatif de compétences ;
- copie des diplômes ;
- certificats d’assurance de responsabilité civile professionnelle ;
- Attestation sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard du syndic, de son impartialité et de son indépendance à l’égard des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble et les équipements sur lequel porte le diagnostic technique global.
Un architecte de formation fort de ses expériences de pratique en rénovation des logements collectifs, traitant les pathologies thermiques, a toutes ses compétences pour assurer une mission de diagnostic technique global (DTG).
Le diagnostic technique global comporte :
– 1° Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;
– 2° Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation
– 3° Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;
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– 4° Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble tel que prévu aux articles L. 134-3 ou L. 134-4-1 du présent code. L’audit énergétique prévu au même article L. 134 4-1 satisfait cette obligation.
– 5° Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.
Le contenue du DTG est présenté à l’assemblée générale des copropriétaires afin d’élaborer un plan pluriannuel de travaux et sa modalité de mise en œuvre (CCH : L731-2). Les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire selon les délibérations de l’assemblée générale mentionnée au I de l’article L. 731-2 sont intégrés au carnet d’entretien de la copropriété (CCH : L731-3).
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